Herdei um imóvel no Brasil e um parente mora nele. O que posso fazer morando no exterior?

O imóvel já é meu, mesmo sem inventário?

Em parte, sim. No Brasil a herança passa aos herdeiros no momento da morte (Código Civil, art. 1.784). Até a partilha, o imóvel pertence a todos os herdeiros ao mesmo tempo, em condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). Isso significa que o parente que mora na casa não é dono dela sozinho, mesmo que cuide do imóvel há anos, pague o IPTU ou tenha a chave. Ele é um dos donos, na proporção da sua parte, e o herdeiro que mora no exterior é outro, com os mesmos direitos. O Rocha Advogados, de Goiânia (GO), atende herdeiros que moram fora do Brasil e precisam resolver imóvel ocupado por irmão, tio, sobrinho ou companheiro do falecido.

Posso cobrar aluguel do parente que mora no imóvel?

Pode. O herdeiro que usa o imóvel sozinho responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa comum (Código Civil, art. 1.319), e morar de graça em um bem de todos é um fruto. Na prática, os demais herdeiros têm direito a uma parcela do valor de aluguel de mercado, na proporção da parte de cada um (Código Civil, art. 1.326). Se o imóvel vale R$ 3.000 por mês de aluguel e são três herdeiros com partes iguais, o ocupante deve R$ 1.000 a cada um dos outros dois.

Esse valor, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é devido a partir do momento em que os outros herdeiros se opõem ao uso exclusivo, e não desde a morte. Por isso o primeiro ato do herdeiro que mora fora é a notificação por escrito, que fixa a data a partir da qual o aluguel passa a ser contado. Quem fica anos sem reclamar perde esses anos.

O parente pode ficar com a casa por usucapião?

Em regra, não, porque o herdeiro que mora no imóvel comum possui em nome de todos. Mas o Superior Tribunal de Justiça admite usucapião entre herdeiros quando o ocupante prova que exerceu posse exclusiva, como se fosse o único dono, sem oposição dos demais, pelo prazo da lei, que é de 15 anos, ou de 10 anos quando o imóvel é a moradia habitual (Código Civil, art. 1.238). O silêncio do herdeiro que mora no exterior é o que alimenta esse argumento. A notificação, o pedido de aluguel e a abertura do inventário quebram a posse exclusiva e protegem a sua parte.

Quem paga IPTU, condomínio e reformas?

Todos os herdeiros concorrem para as despesas do imóvel na proporção da sua parte (Código Civil, art. 1.315). O parente que mora na casa não pode cobrar dos outros as contas de consumo, como água, luz e internet, porque elas decorrem do uso dele. O IPTU e a taxa de condomínio são de todos, mas na prática costumam ser compensados com o aluguel devido pelo ocupante. Reforma feita sem combinar com os demais só é reembolsada se foi necessária para conservar o imóvel, e o ocupante precisa provar a despesa com nota.

Como abro o inventário morando fora?

O inventário é o procedimento que transfere formalmente o imóvel do falecido para os herdeiros e deve ser aberto em 2 meses contados da morte (Código de Processo Civil, art. 611). Depois disso o estado cobra multa sobre o ITCMD, o imposto da herança. Ele pode ser feito em cartório, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo (Lei 11.441/2007), ou na Justiça, quando há desacordo, herdeiro menor ou testamento sem as condições da Resolução 571/2024 do CNJ.

Para o inventário em cartório, o herdeiro que mora fora dá procuração pública ao advogado, feita no consulado brasileiro, em notário local com a apostila da Convenção de Haia (Decreto 8.660/2016) ou pelo e-Notariado, porque a escritura exige procuração com a mesma forma (Código Civil, art. 657). Para o inventário judicial e para qualquer ação contra o parente, basta a procuração do escritório assinada digitalmente (Código de Processo Civil, art. 105), sem consulado. O erro mais comum é imaginar que todo caso exige ir ao consulado.

Dentro do inventário o parente que ocupa o imóvel não pode se tornar inventariante contra a vontade dos demais só por morar lá. O inventariante administra os bens em nome de todos (Código de Processo Civil, art. 618) e presta contas. Se o ocupante foi nomeado e usa a função para se manter na casa sem pagar, os outros herdeiros podem pedir a remoção dele (Código de Processo Civil, art. 622).

E se o parente se recusa a sair, a pagar ou a vender?

Ninguém é obrigado a ficar em condomínio. A todo tempo qualquer herdeiro pode exigir a divisão do bem (Código Civil, art. 1.320). Como uma casa ou um apartamento não se divide fisicamente, o caminho é a venda, judicial ou por acordo, com o dinheiro repartido na proporção das partes (Código Civil, art. 1.322). O parente que mora no imóvel tem preferência para comprar a parte dos outros, em igualdade de condições, mas não tem o direito de ficar lá sem pagar.

A ação de extinção de condomínio com alienação judicial (Código de Processo Civil, art. 730) corre na comarca onde fica o imóvel e pode ser proposta pelo herdeiro que mora no exterior, representado pelo escritório. O réu tem 15 dias úteis para responder (Código de Processo Civil, art. 335). Na mesma ação, ou em ação própria, pede-se o aluguel pelo uso exclusivo desde a notificação. Enquanto o inventário não termina, a venda do imóvel do espólio pode ser autorizada pelo juiz do inventário (Código de Processo Civil, art. 619, I).

Passo a passo para quem mora no exterior

1. Pedir a matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis, para confirmar que ele estava no nome do falecido e se há dívida ou penhora.
2. Reunir a certidão de óbito, os documentos dos herdeiros e, se houver, o testamento.
3. Abrir o inventário em até 2 meses da morte, em cartório ou na Justiça, com a procuração adequada a cada via.
4. Notificar o parente por escrito, com data, propondo três saídas: comprar a parte dos outros, pagar aluguel proporcional ou vender o imóvel e dividir.
5. Esperar o prazo dado na notificação, em geral 15 a 30 dias, e registrar a resposta ou o silêncio.
6. Sem acordo, propor a ação de extinção de condomínio com venda judicial e o pedido de aluguel, representado por procuração digital do escritório.
7. Receber a sua parte do preço no Brasil e enviar ao exterior por banco autorizado (Lei 14.286/2021), com o imposto sobre o ganho de capital calculado antes da venda.

Quais erros o Rocha Advogados vê se repetirem?

Nos casos que o Rocha Advogados acompanha, o primeiro erro é deixar o imóvel no nome do falecido por anos, achando que o inventário pode esperar, o que acumula multa de ITCMD e fortalece a posse do ocupante. O segundo é cobrar aluguel só de boca, por mensagem de aplicativo, sem notificação formal que marque a data. O terceiro é aceitar que o parente "cuide da casa" em troca de morar nela, sem nada escrito, e descobrir depois que ele registrou o imóvel como seu endereço fiscal e paga o IPTU em seu nome. O quarto é assinar renúncia à herança ou cessão de direitos a pedido da família, sem calcular o que vale a parte. O quinto é querer resolver tudo em uma viagem de 15 dias ao Brasil, quando o processo não cabe nesse prazo e pode ser inteiramente conduzido à distância.

Perguntas frequentes

Minha mãe morreu e meu irmão continua morando na casa dela. Ele tem direito a ficar?

Ele tem direito à parte dele, não à casa inteira. Até a partilha a casa é de todos os herdeiros (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). Ele pode continuar morando se os outros concordarem, pagando aluguel proporcional ou comprando as partes dos irmãos. Se não houver acordo, qualquer herdeiro pode pedir a venda do imóvel e a divisão do dinheiro.

Preciso ir ao Brasil para entrar com a ação contra o meu parente?

Não. A ação judicial aceita a procuração do escritório assinada digitalmente (Código de Processo Civil, art. 105), e as audiências podem ser feitas por videoconferência. O consulado só entra quando é preciso lavrar escritura em cartório, como no inventário extrajudicial.

O companheiro do meu pai, que não era casado com ele, pode ficar no imóvel?

O companheiro em união estável tem direito real de habitação sobre o imóvel que era a residência do casal, enquanto viver e não constituir nova família (Código Civil, art. 1.831, aplicado à união estável pelo STF no Tema 809). Nesse caso ele pode continuar morando sem pagar aluguel aos herdeiros, mas não pode vender nem alugar o imóvel. Esse direito precisa ser provado, e a união estável também.

Quanto tempo leva?

Com acordo, a venda do imóvel e a divisão do dinheiro podem ser concluídas dentro do próprio inventário em cartório, em poucos meses. Sem acordo, a ação de extinção de condomínio com venda judicial leva mais tempo, porque passa por avaliação do imóvel e leilão. O prazo estimado do seu caso vem por escrito antes de começar.

O parente diz que gastou com reforma e que por isso o imóvel é dele.

Reforma não dá propriedade. O que o ocupante gastou para conservar o imóvel pode ser reembolsado na proporção das partes, se ele provar a despesa, e é descontado do aluguel que ele deve pelo uso exclusivo. Melhoria feita para o próprio conforto, sem autorização dos demais, não gera direito de reembolso.

Posso vender a minha parte para outra pessoa sem a concordância da família?

Pode, depois da partilha, mas os outros herdeiros têm preferência para comprar a sua parte pelo mesmo preço (Código Civil, art. 504). Antes da partilha é possível ceder os direitos hereditários por escritura pública (Código Civil, art. 1.793), e os demais herdeiros também têm preferência. O Rocha Advogados calcula o valor da parte antes de qualquer cessão.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.