Moro no exterior e meu irmão mora sozinho no imóvel da herança. Tenho direito a quê?

O irmão que mora no imóvel é o dono?

Não. A herança passa a todos os herdeiros no momento da morte (Código Civil, art. 1.784) e, até a partilha, o imóvel pertence a todos juntos, com as regras do condomínio (art. 1.791). O irmão que mora na casa é um dos donos, na proporção da parte dele.

A partir de quando posso cobrar aluguel?

A partir da notificação de que os outros herdeiros não concordam com o uso gratuito. Antes disso, a Justiça costuma entender que houve um empréstimo tolerado entre familiares. Cada mês sem notificar é um mês de aluguel que dificilmente será recuperado.

Exemplo: num imóvel com aluguel de mercado de R$ 3.000 por mês e três filhos herdeiros em partes iguais, o irmão que mora nele deve cerca de R$ 1.000 por mês a cada um dos outros dois, contados da notificação.

Existe risco de perder a minha parte?

Existe. O STJ já admitiu que o herdeiro que mora sozinho no imóvel, sem oposição dos demais, pode adquirir a propriedade inteira por usucapião depois de 15 anos (REsp 1.631.859/SP). Para quem mora fora há muitos anos e nunca se manifestou, notificar é a forma de interromper esse risco.

E se quem mora no imóvel for o viúvo ou a viúva?

Aí a regra é outra. O cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel que servia de residência da família (Código Civil, art. 1.831), e nesse caso os filhos não podem cobrar aluguel nem tirá-lo do imóvel.

Que documentos separar?

1. Certidão de óbito do falecido.
2. Matrícula atualizada do imóvel.
3. Documento que mostre o parentesco com o falecido.
4. Qualquer mensagem em que o parente admite morar no imóvel ou recusa acordo.
5. Uma estimativa do aluguel de mercado da região, se tiver.

Perguntas frequentes

Como faço a notificação morando fora?

A notificação é feita pelo advogado no Brasil, por cartório ou por carta com comprovação de recebimento, em nome do herdeiro que mora fora. Ela marca a data a partir da qual o aluguel pode ser cobrado.

Posso obrigar a venda do imóvel?

Pode. Quando não há acordo, qualquer herdeiro pode pedir na Justiça a venda do imóvel comum e a divisão do dinheiro (Código Civil, art. 1.322), e os outros herdeiros têm preferência para comprar a parte que está à venda.

Quem paga o IPTU do imóvel ocupado?

Em regra, quem usa o imóvel com exclusividade arca com as despesas de uso. O STJ tem decisões nesse sentido, e o valor pode ser compensado no acerto entre os herdeiros.

Preciso fazer o inventário antes?

Não para notificar. Mas o inventário é necessário para vender o imóvel de forma regular, e pode ser feito ao mesmo tempo.

Posso vender só a minha parte do imóvel herdado?

Pode, com cuidado. Antes da partilha, o herdeiro cede seus direitos hereditários por escritura pública (artigo 1.793 do Código Civil), e os outros herdeiros têm preferência para comprar pelo mesmo preço (artigo 1.794). Depois da partilha, a venda da fração de imóvel em condomínio também respeita a preferência dos condôminos (artigo 504).

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

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