Moro no exterior e quero vender meu imóvel no Brasil. Quanto pago de imposto e como levo o dinheiro?

Sou residente ou não residente para a Receita Federal?

Depende da sua situação fiscal, não só de onde você mora. Quem sai do Brasil em caráter permanente e entrega a Comunicação de Saída Definitiva passa a ser não residente na data da saída. Quem sai sem essa comunicação continua residente nos primeiros 12 meses fora e passa a não residente no dia seguinte (Instrução Normativa SRF 208/2002). Essa definição muda o imposto da venda.

O que muda no imposto para o não residente?

O residente pode usar a isenção do imóvel único até R$ 440 mil (Lei 9.250/1995, art. 23), a isenção por recompra de outro imóvel em 180 dias e os fatores de redução da Lei 11.196/2005. Para o não residente, a Receita Federal entende que essas isenções e reduções não se aplicam. Por isso o cálculo do ganho precisa ser feito antes de fechar o preço.

Calculadora: quanto de imposto eu pago na venda?

Quem paga o imposto na venda?

Quando o vendedor é não residente, o comprador, ou o procurador dele, retém o imposto e recolhe na data da venda (Lei 10.833/2003, art. 26). Na prática, o valor do imposto sai do preço antes de o dinheiro chegar ao vendedor. Erro nesse cálculo vira problema para os dois lados.

Como o dinheiro sai do Brasil?

O dinheiro sai por banco ou corretora autorizada pelo Banco Central, com base na Lei 14.286/2021, mediante a escritura de venda e o comprovante do imposto. A remessa paga IOF de câmbio. O banco pode pedir os documentos da venda e da origem do dinheiro antes de liberar.

Que documentos separar para vender?

1. Documento de identidade e CPF regular do vendedor e do cônjuge, se houver.
2. Certidão de casamento atualizada, ou de nascimento se solteiro.
3. Matrícula atualizada do imóvel e carnê do IPTU.
4. Escritura ou contrato de compra, com o valor pago, para calcular o ganho.
5. Comprovantes de reformas, se quiser abater do ganho.
6. Comprovante da Comunicação de Saída Definitiva, se já entregue.

Perguntas frequentes

Posso vender o imóvel por procuração sem ir ao Brasil?

Pode. A procuração feita no consulado brasileiro ou em notário local com Apostila de Haia dá ao procurador poder para assinar a escritura, receber o preço e dar quitação. Também é possível assinar a escritura pelo e-Notariado, com certificado digital gratuito.

O imóvel é herança e ainda não fiz o inventário. Posso vender?

Não diretamente. Primeiro é preciso fazer o inventário, ou, em alguns casos, a venda é autorizada dentro do próprio inventário. O Rocha Advogados avalia o caminho mais rápido para o seu caso.

Preciso declarar a venda no país onde moro?

Em muitos países, sim. A tributação no país de residência depende da lei local e de eventual acordo com o Brasil, e deve ser vista com um contador de lá. O escritório cuida da parte brasileira e fornece os documentos da venda e do imposto pago no Brasil.

Quanto tempo leva a venda à distância?

Com documentos em ordem e comprador definido, a escritura pode ser assinada em poucas semanas. O tempo maior costuma estar na regularização de documentos do imóvel ou do CPF do vendedor.

Preciso ter CPF para vender o imóvel?

Sim. O vendedor precisa de CPF regular para a escritura e para o imposto. O brasileiro que mora fora pode regularizar o CPF pela internet, no site da Receita Federal, ou no consulado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.