Moro no exterior e recebo aluguel no Brasil. O que preciso fazer?

Moro no exterior e recebo aluguel no Brasil: o que preciso fazer?

O brasileiro que mora fora e recebe aluguel no Brasil precisa resolver três coisas: quem administra o imóvel aqui, como o imposto é pago e o que fazer se o inquilino atrasar. Deixar qualquer uma delas sem dono é o que transforma uma renda tranquila em dívida com a Receita Federal ou em inquilino que não paga há meses. O Rocha Advogados, de Goiânia (GO), atende brasileiros no exterior que têm imóvel alugado em qualquer estado do Brasil.

Quem pode alugar e administrar o imóvel por mim?

Uma imobiliária, um parente ou uma pessoa de confiança, com procuração. Como o contrato de locação não exige escritura pública, em geral basta uma procuração particular com poderes para alugar, assinar o contrato, receber o aluguel e dar recibo (Código Civil, art. 654). A procuração pública, feita no consulado ou em cartório, só é obrigatória para atos que exigem escritura, como vender o imóvel (Código Civil, art. 657).

O próprio dono também pode assinar o contrato de locação de onde estiver, por assinatura eletrônica, que tem validade jurídica no Brasil (Lei 14.063/2020). Muitas imobiliárias já trabalham assim com proprietários que moram fora.

Quanto de imposto pago sobre o aluguel morando fora?

Depende da sua situação na Receita Federal, e não da nacionalidade.

1. Se você fez a saída definitiva do país (Instrução Normativa SRF 208/2002), é não residente. O aluguel sofre imposto de renda de 15% retido na fonte (Decreto 9.580/2018, art. 763), e você não entrega mais a declaração anual no Brasil. Antes do cálculo podem ser descontados, com comprovante, o IPTU, o condomínio pago pelo dono e a taxa da imobiliária (Decreto 9.580/2018, art. 42). Em um aluguel de R$ 3.000 sem descontos, a retenção é de R$ 450 por mês.
2. Se você não fez a saída definitiva, continua residente para a Receita. O aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão mensal, pela tabela progressiva, e na declaração anual, junto com a renda que você ganha lá fora.

Quem saiu do Brasil e nunca regularizou a saída costuma estar no pior dos dois mundos: deixou de declarar como residente e ninguém reteve o imposto de não residente. A regularização é feita do exterior.

Quem retém os 15% do imposto?

Quem paga o aluguel ao não residente retém o imposto e recolhe por DARF. Na prática, quando há imobiliária ou procurador, são eles que fazem a retenção e o recolhimento antes de repassar o valor. Por isso o procurador e a imobiliária precisam saber, por escrito, que o dono mora fora do Brasil: quem recebe para o dono e não informa essa condição pode acabar respondendo pelo imposto que não foi retido.

Vou pagar imposto também no país onde moro?

Pode acontecer. O país onde você mora pode tributar o mesmo aluguel. Quando existe acordo para evitar a dupla tributação, ele diz como descontar o imposto pago no Brasil. Portugal, Canadá e Japão, por exemplo, têm acordo com o Brasil. Os Estados Unidos não têm, e o desconto depende da lei americana, conferida com o contador de lá.

Que cuidados o contrato de locação precisa ter?

1. Uma única garantia. A Lei do Inquilinato permite caução, fiança, seguro fiança ou cessão de fundo de investimento, mas só uma delas por contrato (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único). A caução em dinheiro é de no máximo 3 aluguéis (art. 38, § 2º).
2. Reajuste anual, com o índice escrito no contrato (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
3. IPTU e condomínio definidos. O imposto é do dono, salvo cláusula que passe ao inquilino (Lei 8.245/1991, art. 22, VIII). As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino (art. 23, XII) e as extraordinárias, do dono (art. 22, X).
4. Conta de recebimento no Brasil em seu nome, para que o rastro do dinheiro e do imposto fique claro.
5. Vistoria com fotos na entrada, guardada com o contrato, porque é ela que prova o estado do imóvel na saída do inquilino.

O inquilino parou de pagar. O que faço morando fora?

Você não precisa viajar. O caminho é a ação de despejo por falta de pagamento (Lei 8.245/1991, art. 9º, III), que pode ser somada à cobrança dos aluguéis atrasados. O juiz pode dar liminar para a desocupação em 15 dias quando o contrato não tem garantia, mediante caução de 3 aluguéis (art. 59, § 1º, IX). O inquilino pode evitar o despejo pagando tudo em 15 dias da citação (art. 62, II).

Para o processo basta a procuração do escritório assinada digitalmente (Código de Processo Civil, art. 105), sem consulado e sem tradução. O aluguel atrasado prescreve em 3 anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I), e por isso esperar o inquilino "se acertar" tem prazo.

Como mando o dinheiro do aluguel para fora?

O valor recebido no Brasil é enviado por banco ou instituição autorizada pelo Banco Central, com base na Lei 14.286/2021, e a remessa paga IOF de câmbio. O banco pode pedir o comprovante do imposto retido. Quem é não residente costuma manter no Brasil uma conta própria para isso.

Passo a passo para quem aluga imóvel no Brasil morando fora

1. Definir, com a Receita Federal, se você é residente ou não residente, e regularizar a saída definitiva, se for o caso.
2. Escolher quem administra o imóvel e assinar a procuração particular ou o contrato com a imobiliária.
3. Informar por escrito à imobiliária ou ao procurador que você mora no exterior.
4. Fazer o contrato com uma única garantia, reajuste anual e vistoria com fotos.
5. Conferir todo mês o aluguel recebido, o imposto retido e o DARF recolhido.
6. Ao primeiro atraso relevante, notificar o inquilino e, sem pagamento, entrar com a ação de despejo.

Nos casos que o Rocha Advogados acompanha, o problema mais comum não é o inquilino, e sim o imposto: anos de aluguel recebido sem retenção e sem declaração, que viram cobrança com multa e juros em nome do dono. O prazo e o custo do trabalho no seu caso vêm por escrito antes de começar.

Perguntas frequentes

Moro fora e alugo meu apartamento. Preciso declarar imposto de renda no Brasil?

Depende. Se você fez a saída definitiva, não entrega a declaração anual, e o imposto de 15% é retido na fonte. Se não fez, continua residente e declara o aluguel no carnê-leão e na declaração anual.

Posso receber o aluguel direto na minha conta no exterior?

O inquilino paga no Brasil, e o valor é remetido ao exterior por banco autorizado (Lei 14.286/2021), depois da retenção do imposto quando você é não residente.

Preciso ir ao consulado para fazer a procuração da imobiliária?

Em geral, não. Para alugar e administrar basta procuração particular. O consulado ou o cartório só são exigidos para atos que pedem escritura pública, como a venda (Código Civil, art. 657).

Se o inquilino não pagar, quanto tempo tenho para cobrar?

O aluguel atrasado prescreve em 3 anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I). A ação de despejo e a cobrança podem ser feitas do exterior, com a procuração digital do escritório.

O atendimento pode ser em inglês?

Pode. O Rocha Advogados atende em português e em inglês.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.