Moro no exterior e tenho bens no Brasil: como resolvo tudo sem viajar?

Preciso voltar ao Brasil para cuidar dos meus bens?

Não. Imóvel, conta bancária, investimento, herança, processo e benefício do INSS podem ser resolvidos com o dono morando no exterior. O que substitui a presença física é a combinação de um advogado no Brasil, uma procuração bem redigida e a assinatura à distância, pelo consulado, por notário local ou pelo e-Notariado. O Rocha Advogados, de Goiânia (GO), atende brasileiros que moram fora e têm patrimônio em qualquer estado do Brasil, em português e em inglês.

Quem pode me ajudar no Brasil?

São três papéis diferentes, e confundi-los é o que mais causa prejuízo. O advogado no Brasil coordena: confere a matrícula dos imóveis, prepara as procurações, representa o dono em cartórios, bancos e na Justiça e cuida de inventário, venda, aluguel e cobrança. O contador cuida do Imposto de Renda, da Comunicação de Saída Definitiva e da tributação do aluguel e da venda. O procurador, que pode ser um parente de confiança ou o próprio advogado, assina os atos que a procuração autorizar. Corretor e imobiliária entram quando há venda ou locação.

Que tipo de procuração eu preciso?

Depende do que será feito, e o Rocha Advogados indica o formato certo antes de você ir ao consulado.

1. Para processo na Justiça, basta a procuração do escritório assinada digitalmente (Código de Processo Civil, art. 105). Não é preciso consulado nem cartório.
2. Para vender imóvel, fazer inventário ou partilha em cartório, a procuração precisa ser pública, porque o ato exige escritura pública (Código Civil, arts. 108 e 657).
3. Para bancos e órgãos públicos, cada instituição tem regras próprias, e muitas pedem procuração pública recente ou formulário delas.

A procuração pública pode ser feita no consulado brasileiro da sua região, em notário do país onde você mora com a Apostila da Convenção de Haia (Decreto 8.660/2016) ou pelo e-Notariado, a plataforma oficial dos cartórios (Provimento 149/2023 do CNJ), com certificado digital emitido em videoconferência.

Posso dar uma procuração com plenos poderes para um parente?

Pode, mas não é o caminho mais seguro e muitas vezes não funciona. A procuração em termos gerais só autoriza a administração do dia a dia; para vender, hipotecar, fazer acordo ou dar quitação, a lei exige poderes especiais e expressos (Código Civil, art. 661, § 1º). Na prática, o cartório recusa a venda feita com procuração genérica. O mais seguro é uma procuração para cada finalidade, com o imóvel identificado pela matrícula e, se quiser, com prazo de validade. O procurador é obrigado por lei a prestar contas do que fez (Código Civil, art. 668), e a procuração pode ser revogada a qualquer tempo (Código Civil, art. 682, I).

Como organizar tudo, passo a passo?

1. Faça a lista do que existe no Brasil: imóveis, contas, investimentos, veículos, empresas, heranças ainda não divididas e processos.
2. Regularize o CPF, que costuma ficar suspenso para quem mora fora e trava cartório, banco e Receita Federal.
3. Peça a certidão atualizada da matrícula de cada imóvel e as certidões de IPTU e condomínio.
4. Defina com o advogado o que será vendido, alugado, mantido ou regularizado.
5. Assine a procuração específica para cada ato, no consulado, no notário local ou pelo e-Notariado.
6. Ajuste com o contador a situação fiscal: quem saiu do Brasil sem entregar a Comunicação de Saída Definitiva continua residente nos primeiros 12 meses fora (Instrução Normativa SRF 208/2002), e isso muda o imposto sobre aluguel e venda.
7. Combine uma rotina de prestação de contas por escrito, com comprovantes, a cada mês ou trimestre.

Quais erros fazem quem mora fora perder patrimônio no Brasil?

Nos casos que o Rocha Advogados acompanha, cinco situações se repetem. O IPTU que deixa de ser pago, vira dívida ativa e chega à execução fiscal (Lei 6.830/1980), com risco de penhora e leilão do imóvel. O imóvel vazio ou ocupado por terceiro por anos, que abre caminho para pedido de usucapião, cujo prazo pode ser de 15 anos, de 10 anos se o ocupante mora ali (Código Civil, art. 1.238) e até de 5 anos em imóvel urbano de até 250 metros quadrados (Constituição Federal, art. 183). A herança parada sem inventário, com multa estadual sobre o imposto de transmissão. A procuração genérica que o cartório recusa no dia da escritura. E o CPF suspenso descoberto só na hora de vender ou de receber.

Perguntas frequentes

Preciso ter conta no Brasil?

Ajuda muito. É a conta brasileira que recebe aluguel, preço de venda ou valor de processo, e é dela que o dinheiro sai para o exterior por banco autorizado (Lei 14.286/2021). Quem mora fora pode ter a conta convertida para a modalidade de não residente, conforme as regras do banco.

A procuração tem validade?

A lei não fixa prazo para a procuração pública, mas você pode colocar um prazo nela, e muitos cartórios e bancos pedem certidão recente de que ela não foi revogada. O Rocha Advogados orienta a data certa de fazer cada procuração para que ela chegue ao Brasil perto do ato.

Meu imóvel está ocupado por um parente. O que faço?

O primeiro passo é formalizar a situação, com contrato de comodato ou de locação, ou notificar a desocupação. O tema está explicado no artigo sobre imóvel herdado ocupado por parente.

Quanto custa contratar o acompanhamento?

Depende do que será feito e do número de bens. O orçamento vem por escrito antes de começar, com honorários, custas de cartório e impostos separados, como explicado na página de custos.

O atendimento pode ser em inglês?

Pode. O Rocha Advogados atende em português e em inglês, por videochamada e por escrito, no fuso horário de quem mora fora.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.