Como vender imóvel no Brasil morando no exterior?

Preciso ir ao Brasil para vender o imóvel?

Não. A venda de imóvel no Brasil pode ser feita do começo ao fim com o vendedor morando no exterior. Quem assina a escritura no cartório é o procurador, com poderes dados em procuração pública, e o advogado no Brasil cuida dos documentos, do cálculo do imposto e do registro. O Rocha Advogados, de Goiânia (GO), conduz vendas de imóveis de brasileiros que moram fora em qualquer estado do Brasil, com atendimento em português e em inglês.

Por que a procuração precisa ser pública?

Porque a venda de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos só vale por escritura pública (Código Civil, art. 108), e a procuração para praticar um ato que exige escritura pública precisa ter a mesma forma (Código Civil, art. 657). Procuração particular, assinada em casa e enviada por e-mail, não serve para vender imóvel. Já para um processo na Justiça basta a procuração do escritório assinada digitalmente (Código de Processo Civil, art. 105), sem consulado. A exigência de instrumento público vale para a venda em cartório e para o inventário, não para todo caso.

Como faço a procuração morando fora?

Existem três caminhos, e o Rocha Advogados indica o mais rápido para o país e a cidade onde você mora.

1. No consulado brasileiro que atende a sua região. A procuração pública lavrada no consulado vale no Brasil sem nenhuma outra formalidade. Em geral é preciso agendar pelo sistema do consulado, e a fila varia de poucos dias a algumas semanas.
2. Em um notário do país onde você mora, com a apostila da Convenção de Haia, de que o Brasil faz parte desde 2016 (Decreto 8.660/2016). Se a procuração estiver em língua estrangeira, ela precisa de tradução juramentada no Brasil antes de ir ao cartório. Em país que não faz parte da Convenção, o documento passa pela legalização consular.
3. Pelo e-Notariado, a plataforma oficial dos cartórios brasileiros (Provimento 149/2023 do CNJ). O vendedor obtém um certificado digital gratuito em uma videoconferência com o cartório e assina a procuração pública, ou a própria escritura de venda, à distância.

O erro que mais atrasa a venda é a procuração com poderes genéricos. Ela precisa dizer qual é o imóvel, com a matrícula, e autorizar o procurador a vender, assinar a escritura, receber o preço, dar quitação, representar o vendedor na Receita Federal e no banco e, se for o caso, assinar o recolhimento do imposto. O Rocha Advogados envia a minuta pronta antes de você ir ao consulado ou ao notário. Se o vendedor for casado, o cônjuge também precisa assinar ou dar procuração, salvo no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647).

Quais documentos preciso regularizar antes de anunciar?

1. CPF regular. O cartório e a Receita Federal exigem CPF ativo. O CPF de quem mora fora costuma ficar suspenso por falta de declaração, e a regularização pode ser feita pela internet ou pelo consulado, sem viajar.
2. Documentos pessoais atualizados. Passaporte ou identidade brasileira e certidão de casamento ou de nascimento recente. Quem casou ou se divorciou no exterior precisa ter o ato registrado no Brasil, porque o cartório confere o estado civil que consta no registro brasileiro.
3. Matrícula atualizada do imóvel. A certidão do Registro de Imóveis mostra quem é o dono e se existe hipoteca, penhora ou outra restrição. Desde a Lei 13.097/2015, art. 54, o que não está na matrícula em regra não pode ser oposto ao comprador, por isso o cartório lê a certidão com atenção.
4. Certidões negativas. IPTU sem débito, condomínio em dia e certidões do vendedor nos distribuidores cível, federal e trabalhista. Débito escondido aparece na hora da escritura e trava a venda.
5. Escritura ou contrato de compra original, com o valor pago, e notas de reformas. Esses documentos fixam o custo do imóvel e reduzem o ganho sobre o qual incide o imposto.

Como funciona a venda, passo a passo?

1. O vendedor regulariza o CPF e separa os documentos da lista acima.
2. O Rocha Advogados confere a matrícula e as certidões e aponta o que precisa ser corrigido antes de anunciar o imóvel.
3. O vendedor faz a procuração pública por um dos três caminhos e envia o original ao Brasil, ou assina pelo e-Notariado.
4. Com o comprador definido, as partes assinam um contrato de promessa de compra e venda, com sinal, prazo e forma de pagamento.
5. O advogado calcula o ganho de capital e o imposto do não residente, para que o preço líquido seja conhecido antes da escritura.
6. O procurador assina a escritura pública no tabelionato, o imposto é recolhido na data da venda e o comprador paga o ITBI ao município.
7. A escritura é levada ao Registro de Imóveis, que tem prazo de 30 dias para registrar (Lei 6.015/1973, art. 188). Só com o registro a propriedade passa ao comprador.
8. O vendedor envia o dinheiro ao exterior por banco ou corretora autorizada.

Quanto imposto o não residente paga na venda?

O brasileiro que é não residente fiscal paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor da venda e o custo de compra com as reformas comprovadas. As alíquotas são de 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso (Lei 13.259/2016), ou 25% para quem mora em país de tributação favorecida (Lei 10.833/2003, art. 47).

Quando o vendedor é não residente, o comprador ou o procurador retém o imposto e recolhe na data da venda (Lei 10.833/2003, art. 26). Na prática, o valor sai do preço antes de o dinheiro chegar ao vendedor. A Receita Federal entende que a isenção do imóvel único de até R$ 440 mil (Lei 9.250/1995, art. 23) e os fatores de redução da Lei 11.196/2005 não se aplicam ao não residente (Instrução Normativa RFB 1.455/2014). Por isso o cálculo do ganho deve ser feito antes de fechar o preço, e não depois. Quem saiu do Brasil sem entregar a Comunicação de Saída Definitiva continua residente nos primeiros 12 meses fora (Instrução Normativa SRF 208/2002), e isso muda o cálculo.

Como levo o dinheiro da venda para o exterior?

O dinheiro sai do Brasil por banco ou corretora autorizada pelo Banco Central, com base na Lei 14.286/2021, mediante a escritura registrada, o comprovante do imposto pago e a prova da origem do dinheiro. A remessa paga IOF de câmbio. O banco pode pedir que a conta de origem esteja em nome do vendedor, por isso convém manter uma conta no Brasil, ou deixar na procuração o poder de o procurador receber e enviar o valor. No país de residência, a venda pode precisar ser declarada, e isso deve ser visto com um contador de lá.

Quais erros mais atrasam a venda de quem mora fora?

Nos casos que o Rocha Advogados acompanha, cinco situações se repetem. A procuração sem o número da matrícula ou sem o poder de receber e dar quitação, que o cartório recusa. O CPF suspenso descoberto só no dia da escritura. O casamento ou o divórcio feito no exterior e nunca registrado no Brasil, que deixa o estado civil do vendedor diferente do que consta na matrícula. O imóvel ainda em nome de pai ou mãe falecida, que exige inventário antes da venda. E o imposto calculado como se o vendedor fosse residente, com uma isenção que a Receita Federal não reconhece para quem mora fora.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva para vender o imóvel morando fora?

Com os documentos em ordem e o comprador definido, a escritura pode ser assinada em poucas semanas. O tempo maior está na procuração, que depende da agenda do consulado ou do notário, e na regularização de documentos do imóvel ou do CPF. O prazo estimado do seu caso vem por escrito antes de começar.

A procuração tem validade?

A lei não fixa prazo de validade para a procuração pública, mas muitos tabelionatos pedem certidão recente do cartório ou do consulado que a lavrou, para confirmar que ela não foi revogada. O Rocha Advogados orienta a data certa de fazer a procuração para que ela chegue ao Brasil perto da escritura.

Posso vender imóvel que recebi de herança sem fazer o inventário?

Não diretamente. O imóvel só pode ser vendido depois que o inventário transfere a propriedade aos herdeiros, ou com autorização do juiz dentro do próprio inventário. O inventário também pode ser feito com o herdeiro morando fora.

O comprador pode pagar direto na minha conta no exterior?

Em regra, não. O pagamento é feito no Brasil, em reais, e o envio ao exterior passa pelo câmbio em banco autorizado, com a escritura e o comprovante do imposto. Receber o preço diretamente fora do país dificulta a prova da origem do dinheiro e pode gerar problema fiscal nos dois países.

Meu cônjuge é estrangeiro e nunca teve CPF. Ele precisa assinar?

Depende do regime de bens. Fora do regime de separação absoluta, o cônjuge precisa assinar ou dar procuração (Código Civil, art. 1.647), e para isso precisa de CPF, que o estrangeiro pode obter no consulado ou pela internet. O escritório confere o regime no registro do casamento antes de preparar a procuração.

O atendimento pode ser em inglês?

Pode. O Rocha Advogados atende em português e em inglês, o que ajuda quando o cônjuge estrangeiro, o notário local ou o contador do país de residência participa da conversa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Não há garantia de resultado, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.